Fra gateappell til en budsjettvennlig renovering av bad og kjøkken, vi har listet opp de beste tingene du bør gjøre i huset ditt.
Du har tatt spranget og kjøpt et hus å snu. Før dette ville du ha vurdert hvilket arbeid huset trenger i henhold til ditt budsjett og tidsramme. Å studere hussalg i ditt område vil lede anslaget ditt på hva huset kan selges for, og dermed foreslå budsjettet for oppussingsarbeidet.
Fra riving til puss, maling til elektrisk arbeid, nå er det morsomme. Det er på tide å implementere planen.
House Flipping 101: Også i denne serien
Hva skal males
Med 14 husflipper til navnet hennes, sier Christchurch-baserte Ami Muir at endring av malingsfarger eller oppgradering av maling gir best valuta for pengene av alle prioriteringene.
«Se utover veggene også, for eksempel dørkarmer og på selve dørene, spesielt hvis de er laget av tre. Maling er en enkel måte å tilføre verdi på.»
Beslag
Håndtak og kranutstyr i en gjennomgående stil i hele hjemmet vil gi et strømlinjeformet utseende, men velg ikke pris fremfor kvalitet, sier Ami. «Å bytte dørhåndtak og lysbrytere er også en rimelig prosedyre som gjør en stor forskjell for utseendet til et hus.»
Kjøkken og bad
Nøkkelrom folk fokuserer på ved huskjøp er kjøkken og bad, så sørg for at disse holder god standard. «Folk kjøper vanligvis hjem basert på kjøkkenet og badet, så alt arbeid på disse rommene (så lenge du ikke går over bord) er vel anvendte penger,» sier Ami.
Wellingtons husflipper Ana og Nigel Ochkas-Hulena sier at huskjøpere foretrekker et nytt bad, kjøkken og teppe. «Vi vet at vi må bruke rundt €4500-€6000 på kjøkkenet og €3500 på badet,» sier Nigel.
Er flytting av rom og utvidelse av fotavtrykket gunstig for en husvending?
Å lage et ekstra soverom vil være verdt tiden hvis det gjøres godt og hvis det er økonomisk. «Det kommer ned til budsjett,» sier Ami. «Å flytte rom er en av de dyrere tingene å gjøre, og noe jeg ikke ville prøvd med en gang. Det er imidlertid nesten alltid verdt å legge til et ekstra soverom hvis du ikke ofrer for mye for å få det til. Det er best hvis det er et enkelt rombytte. For eksempel gjøre om en spisestue eller et stort vaskerom til et soverom.»
Men Ami råder til at storstilte rekonfigurasjoner, som å flytte et boareal fra sør til nordenden av huset, må vurderes i forhold til kostnad kontra sluttverdi. «Det er en regel – bruk en dollar hvis du får tre tilbake, noe som er en god ting å vurdere. Hvis jeg brukte 5000 dollar, vil det gi meg 15 000 dollar i den andre enden? Hvis ja, så er det sannsynligvis verdt å gjøre det. Penger brukt på et kjøkken vil sannsynligvis gi deg en avkastning, men potensielt rekonfigurere hele huset til en ideell layout, kanskje ikke.»
Ana og Nigel forlenger vanligvis ikke med vendingene på grunn av tiden og kostnadene som er involvert. De kjøpte nylig et 130 kvm stort hus med tre soverom, som de rekonfigurerte, og skapte fire soverom og to bad. «Selv om vi rev ut en vegg og installerte bjelker, rørte vi ikke fotavtrykket. Vi måtte imidlertid samarbeide med en arkitekt og ingeniør i rådet. Men vi pleier bare å gjøre strukturelle endringer på hus i eksklusive områder.»
Parets low-end, low-buy, lavere-selger område er Wainuiomata, som gitt de kjenner dette markedet best, er deres preferanse. Her unngår de å legge til, fjerne eller leke med fotavtrykket til hus. «Nøkkelen er å komme inn og ut så raskt vi kan og holde kostnadene nede, slik at vi kan holde en lavere salgspris som passer best for kjøperne i denne forstaden.»
Bytte av en benkplate og maling av skap kan utgjøre en stor forskjell på et kjøkken.
«Vi kjøpte et hjem i Fairfield, og boliger i denne forstaden har generelt en høyere salgspris,» sier Ana. «Vi kjøpte en eiendom for 560 000 dollar, og en utdannet gjetning betydde at det ville lønne seg å leke med planløsningen. Kostnadene og tiden var større, og det var mer risiko å forholde seg til rådet, arkitekter og ingeniører.» Men arbeidet lønnet seg, resultatet ble et hus med fire soverom og to bad fra det som opprinnelig var tre soverom og ett bad, som de solgte for 1,2 millioner dollar, deres største fortjeneste til dags dato.
Tyge Dellar fra Aucklands Demo til Reno foretrekker å holde slikt konstruksjonsarbeid i sjakk. – Det holder jeg meg alltid unna, sier Tyge. «Hvis du begynner å utvide eller prøve å flytte kjøkkenet til den andre enden av huset, trenger du planer for å gå gjennom rådet, noe som tar penger og tid. En nøkkel for å lykkes med å snu er alltid å ville kjøpe og selge i samme marked; behandlingsprosessen må være rask.»
Den siste snuppen Tyge tok på seg var et hus med tre soverom i Glenfield, Auckland. Etter å ha gjort det om, forvandlet han det fra et lukket interiør med kjøkken, bad og vaskerom. Det ble åpnet opp og gitt en fin innendørs-utendørs flyt. Han byttet ut to av dekkene og la nytt gulv, en pergola, gjerde og en port mens han oppdaterte elektrisk og maling innvendig og utvendig.
Ami hadde et budsjett på €25 000 for husflippen hennes. Hun gjorde kosmetiske endringer, som å bytte ut benkeplaten (men ikke hele kjøkkenet), ta ned tunge røde gardiner og erstatte dem med rene ferdiglagde gardiner, som hun monterte selv.
Det var billig å installere teppet og male profesjonelt; ingen vegger ble flyttet, så ingen byggmester var nødvendig. «Så snart du henter inn byggherrer, øker kostnadene mye, ikke spesifikt på grunn av byggherrekostnadene, men alle tingene som kan bli påvirket av byggearbeidet – rørleggerarbeid, elektro, maling, puss, gulv,» sier Ami. «Jeg vil anbefale med en første husvending for å holde byggearbeidet på et minimum for å få taket på det lettere arbeidet før du flytter opp.»
Trikset er å finne et hus ingen vil ha, sier Ami, og kunne se gjennom de stygge tingene, siden de noen ganger bare er kosmetiske. «Et hus kan ha én rød vegg i et rom,» sier hun, «som skremmer så mange mennesker, men det er så enkelt å fikse. Alt handler om helhetsinntrykket. Folk vet kanskje ikke at det var den røde veggen som satte dem av. Hvis du kan merke deg disse tingene og se at det er den røde veggen, gamle håndtak og stygge forfengelighet som trekker det ned, og legger til kostnadene, vil du noen ganger få det ganske dyrt.»
Frisk maling, oppdatert kranutstyr og et moderne servantskap er alle vinnere på badet
Når skal man tilkalle fagfolk
Ana og Nigel utfører så mye arbeid som mulig uten å betale tradisjoner, male, installere og sette sammen kjøkken og legge vinylplanker. «Sweat equity er måten vi tjener på,» sier Ana. «Vi jobber med en rørlegger og en elektriker som vi har bygget opp gode samarbeidsforhold.» Paret fullfører alt de kan selv, sparer penger og lar elektrikere og rørleggere gjøre de tingene de ikke lovlig kan gjøre.
Alt som har med flytting av vegger, rørleggerarbeid og elektro å gjøre anbefaler Ami å leie inn fagfolk for. «Det er mye du kan gjøre selv – installere et nytt kjøkken, fikse hagen, male og bytte dørhåndtak. Jeg outsourcer maling, men det er en fin måte å spare penger på hvis du er glad i å gjøre det selv. Jeg ville fått en profesjonell til å gjøre gulv, men hvis du vil lære å legge vinylplanker, er det en annen fin måte å spare penger på.»
Det kommer an på hvor kompetent du er, sier Tyge, og hvor villig du er til å få ting til å gå rundt. Vil det ta lengre tid hvis du gjør det selv? «Vei opp tiden til dollarverdi,» sier han. «For elektro og rørleggerarbeid trenger du et sertifikatdokument av en kvalifisert rørlegger og elektriker ved endt jobb. Er tømringen ikke konstruksjonsmessig kan du gjøre det selv hvis du er kompetent nok. Det kommer opp til den enkelte.»
Ikke glem å vurdere gateappell
Utendørs og landskapsarbeid
Førsteinntrykket teller, så legg krefter på boligens eksteriør for å sikre at gaten er av høy standard for de som ser på eiendommen. «Husflipper glemmer noen ganger landskapsarbeid; de gjør ofte innsiden, men forsømmer eksteriøret,» sier Ami. «Men hvis du bruker litt penger ute (€2000-€5000), kan du dramatisk forbedre førsteinntrykket av et hus.»
Tekst av Catherine Steel
