Det er på tide å høste fordelene av det harde arbeidet ditt
Nå som du har brukt uker, muligens måneder på å forvandle en underveldende bolig til et attraktivt hjem, hvordan kan du trekke folk inn for å se huset? Kan du høste fordelene av det harde arbeidet ditt? Nå handler det om å selge huset ditt så raskt som mulig for en høy pris ved å markedsføre det på en kyndig måte.
Hjemmeoppsetning
Noen lurer kanskje på om det er verdt å iscenesette huset ditt – vil det tiltrekke potensielle kjøpere? Kunne du ikke iscenesatt det selv? Christchurch-husflipper Ami Muir tror på å betale så mye som mulig for hjemmeoppsetning, og sier at det er det beste for pengene når det kommer til markedsføring av hjemmet ditt.
Du får det du betaler for sier Ami. «Du kan gå med rimelige hjemmestaggere, men ved å bruke en dyrere stager vil hele huset ditt se helt annerledes ut – hundre ganger bedre med de riktige møblene i. Det øker inntrykket folk får når de går gjennom døren. Jeg bruker alltid mer på iscenesettelse enn mindre.»
Tyge Dellar fra Demo til Reno iscenesetter hvert hjem han snur, vel vitende om at det ser bedre ut med møbler i stedet for å sitte tomt, og han bruker forskjellige iscenesettelser for hver flip for å imøtekomme hver husstil. Hvert iscenesettelsesselskap har sitt utvalg av møbler, og med hvert hus har han en idé om hva han vil gå for, enten det er en beachy- eller en Hamptons-følelse. – Avhengig av hva vi prøver å oppnå, vil resultatet avgjøre møblene, sier Tyge. «Vi sørger for at oppsetningen matcher hjemmet.»
House Flipping 101: Også i denne serien
Hvordan velge en eiendomsmegler
Når huset ditt er iscenesatt, hvordan velger du hvem som skal selge det? Ami prøver ulike agenter, ofte med tanke på kjøperens personlighet og behov for å finne den beste agenten. «Hvis jeg tenker på en familie som flytter inn, velger jeg en agent som fungerer best med familier.»
Du foretrekker kanskje en agent som rett og slett kjenner området godt, slik Wellingtons husflipper Ana Ochkas-Hulena og ektemannen Nigel Hulena gjør. Ana foreslår å finne en agent du stoler på, liker å forholde deg til og som kjenner området du selger og kjøper grundig. «Agenten vi bruker selger de fleste husene i området vårt. Vi holder alltid kontakten, selv når vi ikke aktivt kjøper eller selger, for å holde forholdet i gang. Spør venner og familie om råd om hvem de bruker. Det er godt å vite hvem folk har funnet bra og hvem du bør holde unna.»
Tyge deler Anas synspunkt, og foretrekker å se etter en agent i området huset er i og se hvem som er på topp i spillet der. «Vi har gjort feil ved å bruke en agent fra ett område til å markedsføre et hus i et annet,» sier Tyge. «Det var ikke gunstig, selv om vi hadde et godt forhold til dem.»
Hvor mye bør jeg bruke på å markedsføre hjemmet mitt?
Anas markedsføring er bygd inn i eiendomsmeglerens kostnad, sier hun, og går etter meglerens råd. Markedsføringsbudsjettet til Tyge kommer ned til agenten, hva de vil gjøre og hvor raskt du ønsker et salg. «Vil de for eksempel legge ut annonser i avisene og magasinene for deg? Det er flere måter de kan markedsføre det på. Hvis du vil gå grunnleggende, kan du bare dekke Trade Me. Markedsføring med en agent kan være rundt €3000-€5000, men i et godt marked trenger du ikke å gjøre for mye.»
Trenger du en streng tidsramme fra salg til salg?
Jo kortere tidsramme, jo bedre, sier Ami, fordi huset ditt koster deg hver dag du eier det. «Jeg bruker en veldig stram tidslinje. En rask oppussing vil ta fire uker – jeg gjør alt raskt.»
Hvis det er et selgers marked, sier Ana, er hun og Nigel gladere for å vente på en potensielt bedre pris, men i et kjøpers marked har du ikke råd til å rote rundt, ellers kan du potensielt miste kjøperen din. «Finn ut hva du gjør. Hvis du kjører på auksjon eller ved forhandlinger, kan en auksjon være en tre-fire ukers kampanje, og fra det tidspunktet gå ubetinget,» sier Tyge. «Det kan bestemmes mellom leverandør og kjøper, ideelt sett to uker. Tiden fra å gå på markedet til penger i banken bør være fem til seks uker.»
Hva er de beste måtene å selge på – auksjon eller frist?
Når det er mindre sikkerhet for prisen du kan få, er det kanskje et økende marked og alt går for priser ingen kan forstå, sier Ami at det er best å gå på auksjon. «I et stille marked, hvis du kan prise det konkurransedyktig, er det en god idé, så håper du på flere tilbud,» sier hun. «Det er ikke en formel som passer alle.»
Ana er enig i hvordan du selger avhenger av markedet: «I et varmt marked bruker vi anbud, og når det er tregt, er pris ved forhandling eller BEO (kjøperforespørsel over) det som ser ut til å fungere best.» Tyge unngår å selge innen fristen, velger alltid auksjoner, noe som kan gjøres på to måter. «Du kan ha en auksjon på stedet, som vi vanligvis alltid har ettersom vi liker ideen om at folk kommer for en siste titt og en potensiell push fra kjøperen, eller du kan gjøre det fra agentens kontorer.»
Hva selger ikke hjemmet ditt?
Bør du leie den ut eller prøve igjen om noen måneder? Ami foreslår å senke prisen til når den skal gå og gå videre til neste bolig.
Å sette en pris til prisantydning, legge den ut i en måned til eller så, og se hva som skjer, er det Tyge råder. «Generelt får du folk som kommer for å legge inn et tilbud, men det kommer ned på kontantstrømmen din. Vi hang på en av våre siste eiendommer i seks måneder, men det kostet oss mye interesse for betaling, men å leie var ikke et alternativ. Hvis det er mulig å leie den ut og vente, så er det et alternativ.» Mange husflipper trenger å snu kontantstrømmen, og noen ganger må du bestemme deg for å ta et tap og gå videre i stedet for å sitte fast, sier han.
Ana og Nigel pleier å ta denne avgjørelsen før de starter oppussingen. «Det siste huset vi kjøpte har vi bestemt oss for å beholde til vi ser hva som skjer med markedet, så i stedet
av en fullstendig renovering har vi nettopp malt, lagt nytt teppe og fått det opp til Healthy Homes-standarden. Heldigvis har vi solgt boligene våre raskt og har ikke behøvd å bekymre oss for dette.»
Tekst Catherine Steel
