Finishen betyr virkelig noe, så du bør aldri undervurdere appellen til en stilig farget kran eller ny splashback.
Kiwi elsker å underholde ute om sommeren, så det er et must å ha god flyt innendørs og utendørs.
Du har gjort det meste av det harde arbeidet. Dørene er slipt og ny maling dekker interiøret. Nytt teppe gir komfort til soverommene og stuen, og du tror du nesten er klar til å sette hjemmet ditt på markedet. Men er du det egentlig? (Se baksiden del 3 for en oppfriskning)
House Flipping 101: Også i denne serien
Finpuss
Når du er så nær målstreken, er det lett å kutte svinger. Men å være grundig med de siste detaljene er det som vil skape et varmt og innbydende hjem, snarere enn bare et hus. Så unngå å forhaste deg med denne delen og legg ned innsatsen på siste finpuss i hele hjemmet.
Disse siste elementene er funksjoner som kranutstyr, servanter, ovner og landskapsarbeid. Du kan kanskje bytte ut gamle lysbrytere og baderomsinnredninger med moderne og oppdatere postkassen med en stilig versjon. Håndtak, garderobeskapere og et attraktivt uteplassområde kan virke som om de ikke spiller noen rolle, men er alle en del av å få boligen til å føles levelig for potensielle kjøpere.
Å oppdatere speil med bedre belysning, samt legge til en dobbel servant med nytt kranutstyr er verdt å gjøre på et bad.
Er det verdt det når det kommer til videresalg?
Kjøkken- og baderomsdesigner Michael Reid, som har snudd åtte hus, mener de siste detaljene er de viktigste aspektene ved en husvending, siden de er det som får en kjøper til å bli forelsket i en eiendom. «Det er det du sikter mot; det er når kjøpere får en følelsesmessig tilknytning til en eiendom, som får dem til å betale mer for den. Vanligvis skaper siste finpuss den følelsesmessige tilknytningen.»
Men ikke anta at high-end er den eneste veien å gå. «Det er ikke nødvendigvis viktig å bruke mer på dyre merker,» sier Michael. «Jeg har aldri hatt kjøpere som har vært hjemme på disse. De har heller reagert på følelsen en eiendom gir dem,» sier han. «Hvis kjøperen er en familie, gir huset følelsen av trygghet og trygghet? Gir det en følelse av et fristed for et pensjonert par? Jeg har ikke fått folk til å bli hengt opp i merkevarer, men mer følelsen av den generelle finishen.»
Michael tror kjøperne hans vil ha et hjem som er lite vedlikehold, med noen andre som bruker sin visjon til å velge finish. «De ønsker å kunne gå inn og se det hele gjort.»
Den Wellington-baserte husflipperen Ana Ochkas-Hulena sier at alt er viktig ved husflipping, siden det hele bidrar til den generelle finishen, men å holde seg til et budsjett. «Min mann Nigel og jeg shopper rundt, ser etter salg og ber om handelsrabatter,» sier hun. «Hvis vi for eksempel ser en kran til en god pris, kjøper og holder vi den slik at vi har den når vi trenger den. En gang solgte vi et hus og kjøperen sa til oss at de først ble tiltrukket av huset fordi de elsket gardinene vi valgte. Hvem ville ha visst?»
Etter å ha visst hvor mye New Zealandere liker å være utendørs og grille, har paret vært i stand til å legge til en kortstokk til hver flip de har gjort. «Å skape innendørs-utendørs flyt er et pluss,» sier Ana. «Beplanting får ting til å se ferdige ut. Førsteinntrykk og gateutsikt betyr noe.»
Når du implementerer beslagene og produktene dine, sørg for at stilen deres er konsistent hele veien for et strømlinjeformet utseende. Hvis du tar inn farger, fremkall personlighet, men ikke for mye. Ana sier at hun og Nigel ikke har brukt farger, men på rett sted ville det fungere. «Hvor vi snur, er målet vårt første boligkjøpere, så det er best å appellere til flest mulig kjøpere.»
Michael holder generelt hjemmet nøytralt, men føler behov for å la det skille seg ut med litt karakter. «Jeg beholder 90 prosent av veggene og finishene nøytrale og trygge. Deretter sprøyter jeg inn personlighetsområder, for eksempel en not-og-fjær-vegg i en malt farge som fortsatt er relativt nøytral, ved å bruke farger som ikke støter. Jeg vil ta inn farger der det er mulig, for eksempel en sprutbak på kjøkkenet, baderomsskap og farget tappekran fordi det hekter folk på en enkel lue, hvis det ikke er en enkel lue. det, men det er ingenting å bli forelsket i.»
For å få boligen til å se best mulig ut, selger Ana. «Det gjør en forskjell og samler alt. Det gjør det lettere for kjøpere å visualisere plassen og hjelper til med å finne ut størrelser og hvordan ting kan passe. Dessuten sørger vi for at det er friske blomster for åpne hjem.»
Så hvor bør du bruke og hvor bør du spare med siste finpuss?
Arbeid er en stor pengespiser, er både Ana og Michael enige om, så der du trygt og dyktig kan utføre arbeid selv, gjør det. «Vår suksess er ned til å gjøre alt vi kan gjøre selv,» sier Ana. «Nigel kan gjøre nesten hva som helst, og hvis han ikke vet, lærer han. Å ikke betale for handler der det er mulig sparer oss penger. Start i det små og gjør ting selv til du får erfaring.»
Der Ana og Nigel bruker er på nye apparater, fortrinnsvis fra lokale butikker, slik at de nye eierne har en enkel garanti hvis noe går galt: «Vi kobler alltid om og kobler inn i hver av våre flips igjen for trygghet for kjøpere.»
Ved å unngå store, merkede apparater og tilbehør sparer Michael også penger, men har fortsatt trygghet for at de er under garanti og ser ut som en del. «Andre områder jeg sparer på er å male og gjøre hagearbeid selv, installere kjøkkeninnredninger og sprutstøtter og sette inn en akryldusj, ikke flislagt.»
Michael sier DIY er en annen pengesparer, og han ser etter områder hvor verdi kan tilføres. «Det kan være å ta plass fra et åpent område for å lage et separat arbeidsrom eller å legge til et annet soverom for å heve boligen fra en to-roms eiendom til en tre-roms bolig. Eller det kan være å lage et toalett ut av et separat toalett ved å installere en håndvask og speil. Å legge til en arbeidsrom i det som var et gangskap kan gi verdi, spesielt når du ikke reduserer antall soverom.»
Selv om finpuss er viktig for et hjems polerte utseende og preg, hvordan kan du unngå overkapitalisering for å oppnå det? «Gjør det uten følelser. Ha en linje i sanden. Sett et budsjett og hold deg til det; det vil alltid være områder å oppgradere på,» sier Michael. «Behandle hver sak som en bedrift; se på avkastningen du får fra et produkt. Vær oppmerksom på ikke å oppgradere.»
Ana er enig, og foreslår at folk setter realistiske budsjetter. «Når du gjør flere vendinger, er dette lettere å gjøre ettersom du lærer den sanne kostnaden av ting. Kjenn markedet ditt og hva du kan selge det for.»
Den siste husflippen Michael foretok seg var i Tauranga, i det som var et røft område. Han kjøpte godt (etter hans mening tjener du penger når du kjøper, ikke selger) og gjorde snuten på seks uker. «Jeg gjorde all planleggingen på forhånd, og valgte et lengre oppgjør da jeg kjøpte det, så jeg hadde et par måneder på forhånd. Det var en rask omsetning, men jeg ryddet €80 000 for en liten eiendom.»
For en husvending prøvde Ana og Nigel å bestemme seg for om de bare skulle lage et nytt kjøkken og bad eller endre oppsettet fullstendig innenfor den eksisterende planløsningen. De endte opp med å endre ting fullstendig, legge til et bad og soverom, noe som gjorde det åpent for å gjøre det til fire soverom og to bad. «Dette var vårt største flip-budsjett, men vi fikk også vårt største overskudd hittil på denne eiendommen.»
Husk at hvis du kan, snu raskt. Dette betyr forhåpentligvis at du ikke blir fanget i synkende boligpriser og at du kjøper og selger i samme marked. Ana sier at hun og Nigel har som mål å få hus snudd om 12 uker. «Det er mange lange, harde timer, men verdt det.»
Tekst Catherine Steel
